Esta nota vuelca algunas preguntas que recibí sobre alquileres, desde el punto de vista de quien necesita una casa para su familia. El acceso a una vivienda digna, es un derecho (artículo 14 bis de la Constitución Nacional).
Me quiero mudar, con mi familia, y me dicen que tengo que firmar el contrato y además, un convenio de desalojo, con la fecha en blanco. ¿Se puede?
Algunos lo exigen, pero ese convenio no es legal porque viola el plazo mínimo. Si se puede probar, por ejemplo con testigos, que fue firmado junto con el contrato, entonces no vale.
¿Y durante qué plazo mínimo me puedo quedar?
Dos años, según la ley 23091 cuando el alquiler es para vivienda. Ese plazo es a favor de quien alquila, y el dueño no puede pedir que el inquilino se vaya antes, ni siquiera indemnizándolo (salvo que haya un acuerdo y el inquilino acepte irse). Pero al revés sí funciona, el inquilino puede irse antes.
¿Qué pasa si me voy antes?
Quien alquila puede preferir mudarse, avisando 60 días antes y pagando una
penalidad que es de 1 mes y medio de alquiler después de los 6 meses o de un mes si es después del año.
¿Es necesario tener una garantía en Capital?
Legalmente no, es una cuestión que se negocia. El dueño lo puede exigir para mayor comodidad o seguridad, pero no es necesario según la ley.
Me piden un depósito en garantía en dólares ¿Se puede?
La ley dice que el depósito no puede exceder de dos meses, para los contratos de dos años y tiene que estar en pesos. Aunque algunos inquilinos (es opcional) prefieren dejar una suma en dólares para evitar la desvalorización. En ese caso, tiene que devolver dólares.
¿Hay algún tope para la comisión y gastos de la inmobiliaria?
Antes que nada, tienen que entregar factura y el precio informado de la comisión se entiende IVA incluido (por Resolución SC).
El monto de mercado que suele cobrar una inmobiliaria es dos meses de alquiler. Según la ley 2340, CABA, el máximo a cobrar de un inquilino, para alquilar una vivienda, es del 4,15% del valor del contrato. Si no están matriculadas, no hay derecho a comisión, segun esta ley.
Usualmente le hacen pagar al inquilino los informes de dominio de la garantía y demás. El inquilino podría optar por gestionarlos con otro escribano, si los honorarios son excesivos.
La certificación de la firma por escribano le sirve al dueño para iniciarte un juicio más rápido si hay falta de pago.
La inmobiliaria y el dueño son responsables de que se respete lo publicado, en cuanto a las características de la unidad, usos posibles, si tiene o no baulera, ciertos servicios y demás.
¿Cuando me dan las llaves, noto que las puertas no cierran bien, que la está despintada…?
Conviene dejar constancia de eso en un acta, para que al devolver la propiedad el dueño no te pida el pago de esos arreglos, o los compense contra el depósito. Es que la mayoría de los contratos suelen decir que la “propiedad se entrega en buen estado”. Por ende, si quien alquila no dice nada, después podrán decirle que debe pagar los platos rotos, cuando ya se habían roto antes.
En los contratos suele consignarse que el inmueble está en buen estado aunque esté hecho bolsa, es un “cliché”. Para los jueces, importa más la realidad, cómo se entregó el inmueble, antes que lo escrito, para determinar quién paga los gastos y reparaciones.
Hay un caso en que los jueces tuvieron en cuenta la realidad, antes que lo asentado en el contrato, y liberaron al inquilino de tener que pagar los deterioros, porque ya estaban así de antes. Por ejemplo, la puerta blindada funcionaba mal. Pero sí le hicieron pagar el parquet, porque había zonas que se desgastaron por el mal uso se les dio (¿Habrán bailado?).
¿Y puedo hacer alguna reforma? Por ejemplo, pensaba cambiar los muebles de la cocina porque los que están son viejos.
Siempre hay que ver el contrato pero, en general, sin el permiso del dueño no se puede modificar. Además, la ley dice que esas mejoras quedan en beneficio del dueño. Lo ideal en esos casos es acordar, por escrito, cómo se reparte el gasto.
El dueño me quiere hacer pagar las expensas extraordinarias, y el ABL. ¿Puede?
En el contrato podría pactarse que los pague quien alquila. Pero si no dice nada, se aplica la ley que dice que son gastos que pesan sobre el dueño. Es decir, en principio corren por cuenta del dueño.
¿Hay alguna forma de hacer el pago? Me piden que lo deposite en una cuenta bancaria.
Está perfecto y no sólo es lo más seguro sino que además es obligatorio, por ley para
pagos que superen más de $1000. Y es mejor por un tema de prueba del pago, así
después no se pueden desconocer. Igual, es un derecho del inquilino pedir un recibo.
El dueño puso en el contrato que el precio se ajusta en función de la variación del Dólar..
En ese caso, quien alquila tiene derecho a pagar el precio sin el ajuste, porque no se puede indexar (ley 25561). Sí se podría pactar un alquiler escalonado, por ejemplo primer año 2500 pesos y el segundo 3000 pesos.
En este caso reciente, habían acordado pagar el precio ajustado por el IPC (índice de precios al consumidor). Los jueces dijeron que no se podía, que había que pagarlo pero sin ese ajuste. La noticia, acá.
Tengo unos vecinos que no paran de tocar la batería. ¿Le puedo reclamar algo al dueño también? Con el consorcio ya intenté y no pasa nada.
El dueño tiene que garantizar que la vivienda sea apta para su destino, que pueda
usarla con tranquilidad. Así que también tiene que adoptar las medidas para que los ruidos cesen (por ejemplo, reclamando al consorcio) y descontando una suma al inquilino, como indemnización.
Se rompió la cocina y el calefón y el dueño no los arregla, ¿Puedo hacer algo?
En ese caso, primero suele pedirse con una nota (así queda recibo) que el dueño lo haga. Si pasan unos días y nada, lo puede hacer el inquilino y lo descuenta del alquiler. Si es algo urgente, ej. un escape de gas, no hace falta esperar nada ni preguntar; se hace y se pide el reembolso.
Estoy preocupada porque pasaron los dos años y yo me sigo quedando, sin contrato. ¿Me pueden pedir que me vaya o se entiende que hay uno nuevo?
En general en el contrato se aclara que no hay prórroga sin un nuevo contrato. Lo mismo, el garante no sigue obligado una vez que venció el plazo, salvo por los daños que resulten si el inquilino no se va. Es decir, no sigue enganchado por un nuevo período si antes no firma y lo acepta.
Bueno, amigos. Es todo por ahora. Para leer más sobre la regulación, está la Ley de Locaciones Urbanas y el Código Civil. Los dejo con la Dra. Katerina.
la relación sin expresar causa, tiene que pagar “una indemnización equivalente a 1 mes de sueldo por cada año de servicio o fracción mayor de 3 meses, tomando como base la mejor remuneración, mensual, normal y habitual devengada durante el último año“. Como mínimo, hay un mes de indemnización.
